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株式会社ビルディングエステート
物件情報から適切なアドバイス・条件交渉はもちろん、契約後・入居後まで責任ある対応をしてくれる会社＆営業マンを見極めましょう。
移転の解約予告を行なわなければいけない時期から逆算して決めましょう。現在契約中の解約予告（通常は6カ月）の確認をしてください。
あまり多く声を掛けすぎると、対応コストだけでも大変です。また、思わぬトラブルなども生じやすくなるため、３社程度を目処に考えましょう。
原状回復費は、借主側が負担することになり、敷金（保証金）から差し引かれる形になります。
ケースとしては、退去時、１ヵ月後、３ヵ月後、６ヵ月後の４パターンに大別されます。中小規模の物件では３ヶ月、６ヶ月のケースが多くなっています。契約書で定められているはずですので、事前に確認しましょう。
フリーレントの期間としては、３ヶ月前後が多く、一般的には共益費は支払う必要があります。
定期借家契約は、契約の更新が不可能で、引き続き契約を希望する場合は、新たな契約を締結する必要がある契約形態です。定期借家以外の契約は、自動更新等、契約書に更新方法が定められていることが一般的です。
ベンチャー企業などでは、犬猫などのペットをオフィスに置きたがる経営者も稀にいらっしゃいますが、オフィス物件ではまず認められません。
契約の話が進んでくると、仲介会社の紹介でビルオーナーと面談する場面が出てくるかと思います。ビジネスマナーに沿った対応を行なえば特に注意はありませんが、オーナーとは入居時はもちろん、退去時も交渉などでやり取りが必ず発生します。好印象を与えられるよう誠意をもって対応しましょう。
宅地建物取引主任者資格（宅建）は、合格率20%前後の国家資格です。不動産業者では、事務所の従業員5人につき1名の宅建資格保有者が義務付けられています。もちろん資格を持っているに越したことはないですが、提案能力を示す資格ではありません。仲介会社の営業に求めるものは何より課題解決能力です。ビジネススキル、人間力を重視しましょう。
現オフィスの解約予告は契約内容にもよりますが、通常６ヶ月前（契約によっては３ヶ月前）までに行う義務がありますので、現在の契約書を確認しておきましょう。予告期間に満たない中途解約は、予告期間までの賃料は支払わなければなりません。また解約予告は記録に残る文書で提示することが、トラブルを回避するうえで重要です。メールを開封確認ができる状態で送るのも有効でしょう。文書の体裁などに特別な決まりはありません。通常は契約書に解約の仕方が明記されているので、それをもとに「第●条にしたがい、●月●日をもって賃貸契約を解約します」という文言があれば成立します。
今後景気が上向いてくると、賃料改定は上向きに転じてくることが予想されますが、過去のケースを踏まえると、中には極端な引き上げを要求してくるオーナーも、いないとは言えません。事前事後の対策としては、以下の３つがあげられます。
1.退去する・・・文字通り、要求に付き合わずに他のオフィスに移転する方法です。
2.交渉する・・・妥協できる線を交渉により見出します。
3.決めておく・・・あらかじめ契約書で、賃料改定時の上限幅を決めておく、あるいは段階賃料による契約を行なうことにより、リスクは軽減可能です。
経営者としては、業務を止めずに移転をすることが理想かと思いますが、ゴールデンウィークなどは需要も多く、引越し業者を確保することが難しくなります。また、ビルによっては休日の搬入ができないケースもありますので確認しましょう。
オフィスを第三者に転貸することは、通常認められません。
オフィスを他社と同居することは、通常認められません。但し、子会社に関しては認められるケースが一般的です。